特別提示

針對(duì)近期收集到的有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告披露實(shí)務(wù)操作問(wèn)題，北京資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)專業(yè)技術(shù)委員會(huì)組織專家進(jìn)行了相應(yīng)解答。

本解答僅代表起草專家個(gè)人觀點(diǎn)，不是對(duì)相關(guān)法律法規(guī)及資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則的解讀，也不能替代資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的職業(yè)判斷。在執(zhí)業(yè)中，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況、自身職業(yè)判斷，不能直接照搬照抄。                        

問(wèn)題1.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具估值報(bào)告的相關(guān)規(guī)定？

答： 2011年6月，國(guó)務(wù)院國(guó)資委印發(fā)的《中央企業(yè)境外國(guó)有產(chǎn)權(quán)管理暫行辦法》（國(guó)資委令第27號(hào)）規(guī)定：中央企業(yè)及其各級(jí)子企業(yè)獨(dú)資或者控股的境外企業(yè)在境外發(fā)生轉(zhuǎn)讓或者受讓產(chǎn)權(quán)、以非貨幣資產(chǎn)出資、非上市公司國(guó)有股東股權(quán)比例變動(dòng)、合并分立、解散清算等經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和良好信譽(yù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行評(píng)估或者估值，評(píng)估項(xiàng)目或者估值情況應(yīng)當(dāng)由中央企業(yè)備案；涉及中央企業(yè)重要子企業(yè)由國(guó)有獨(dú)資轉(zhuǎn)為絕對(duì)控股、絕對(duì)控股轉(zhuǎn)為相對(duì)控股或者失去控股地位等經(jīng)濟(jì)行為的，評(píng)估項(xiàng)目或者估值情況應(yīng)當(dāng)報(bào)國(guó)資委備案或者核準(zhǔn)。中央企業(yè)及其各級(jí)子企業(yè)獨(dú)資或者控股的境外企業(yè)在進(jìn)行與評(píng)估或者估值相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，其交易對(duì)價(jià)應(yīng)當(dāng)以經(jīng)備案的評(píng)估或者估值結(jié)果為基準(zhǔn)。

2011年9月，國(guó)務(wù)院國(guó)資委印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)中央企業(yè)境外國(guó)有產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)工作的通知》（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2011〕144號(hào)）要求，中央企業(yè)及其各級(jí)子企業(yè)獨(dú)資或者控股的境外企業(yè)發(fā)生《中央企業(yè)境外國(guó)有產(chǎn)權(quán)管理暫行辦法》第十條規(guī)定的應(yīng)評(píng)估或者估值的經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、良好信譽(yù)并與經(jīng)濟(jì)行為相適應(yīng)的境內(nèi)外專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行評(píng)估或者估值。其中：選擇的境內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有國(guó)家相關(guān)部門確認(rèn)的專業(yè)資質(zhì)；選擇的境外評(píng)估或估值機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守標(biāo)的物所在國(guó)家或地區(qū)對(duì)評(píng)估或估值機(jī)構(gòu)專業(yè)資質(zhì)的相關(guān)規(guī)定。評(píng)估或者估值情況應(yīng)當(dāng)按照《中央企業(yè)境外國(guó)有產(chǎn)權(quán)管理暫行辦法》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行備案或核準(zhǔn)。報(bào)送備案或核準(zhǔn)的評(píng)估或者估值報(bào)告書及其相關(guān)說(shuō)明等資料應(yīng)為中文文本。

2013年5月，國(guó)務(wù)院國(guó)資委印發(fā)的《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引》（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2013〕64號(hào)），專門一章規(guī)范“境外評(píng)估或估值報(bào)告審核”。近幾年，中央企業(yè)及其各級(jí)子企業(yè)獨(dú)資或者控股的境外企業(yè)在境外發(fā)生的《中央企業(yè)境外國(guó)有產(chǎn)權(quán)管理暫行辦法》第十條規(guī)定的應(yīng)評(píng)估或者估值的經(jīng)濟(jì)行為，聘請(qǐng)境外機(jī)構(gòu)出具估值報(bào)告，并備案的情況很多。

2014年修訂的《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》（中國(guó)證監(jiān)會(huì)令109號(hào)）提出了重大資產(chǎn)重組中相關(guān)資產(chǎn)以資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果作為定價(jià)依據(jù)時(shí)，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和上市公司董事會(huì)的要求；相關(guān)資產(chǎn)不以資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果作為定價(jià)依據(jù)，對(duì)上市公司及上市公司董事會(huì)的要求。同時(shí)提出了“評(píng)估機(jī)構(gòu)”“估值機(jī)構(gòu)”的概念。中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)言人指出，“估值機(jī)構(gòu)”可以是評(píng)估機(jī)構(gòu)，也可以是獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問(wèn)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所，提供估值服務(wù)不要求必須具有評(píng)估資質(zhì)。其中，“評(píng)估機(jī)構(gòu)”具有由財(cái)政部門或其他主管機(jī)構(gòu)授予的評(píng)估行業(yè)資質(zhì)。在目前上市公司重大資產(chǎn)重組定價(jià)環(huán)節(jié)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以出具估值報(bào)告。但是同時(shí)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《公開(kāi)發(fā)行證券的公司信息披露內(nèi)容與格式準(zhǔn)則第26號(hào)——上市公司重大資產(chǎn)重組》第七節(jié)“交易標(biāo)的評(píng)估或估值”中的第二十四條，對(duì)重大資產(chǎn)重組中相關(guān)評(píng)估報(bào)告和估值報(bào)告的信息披露提出詳細(xì)要求。

2.對(duì)委托人與被評(píng)估單位不一致的項(xiàng)目，如何披露相關(guān)信息？

答：《資產(chǎn)評(píng)估法》規(guī)定，自然人、法人或者其他組織需要確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的，可以自愿委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。委托人有義務(wù)向評(píng)估專業(yè)人員提供相關(guān)的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料，以及為執(zhí)行公允的評(píng)估程序所需的必要協(xié)助。并承諾對(duì)其提供的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料的真實(shí)性、完整性和合法性負(fù)責(zé)。涉及國(guó)有資產(chǎn)或者公共利益等事項(xiàng)，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)依法委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。委托人是否恰當(dāng)?shù)膯?wèn)題涉及相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，在國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目中還涉及逐級(jí)報(bào)送評(píng)估報(bào)告履行備案程序填寫備案表等，故此項(xiàng)披露易受關(guān)注。

常見(jiàn)的委托人與被評(píng)估單位不一致的情形有：委托人為被評(píng)估單位出資人或股東；委托人為被評(píng)估單位擬實(shí)施經(jīng)濟(jì)行為的參與方，如擬實(shí)施收購(gòu)非國(guó)有產(chǎn)權(quán)行為的單位；委托人為被評(píng)估單位的債權(quán)人或債委會(huì)等。委托人通常關(guān)聯(lián)到經(jīng)濟(jì)行為文件，如果經(jīng)濟(jì)行為文件與委托人無(wú)關(guān)則應(yīng)審慎披露委托人與經(jīng)濟(jì)行為當(dāng)事人存在何種關(guān)聯(lián)。

評(píng)估報(bào)告披露內(nèi)容包括但不限于委托人及被評(píng)估單位簡(jiǎn)介、在本評(píng)估報(bào)告中委托人與被評(píng)估單位之間的關(guān)系，如產(chǎn)權(quán)關(guān)系、交易關(guān)系等。涉及多個(gè)委托人時(shí)還需逐一介紹。產(chǎn)權(quán)關(guān)系中如存在交叉持股，建議以圖示或文字的形式描述交叉持股關(guān)系及是否屬于同一控制的情形。交易關(guān)系中如存在關(guān)聯(lián)交易，建議說(shuō)明關(guān)聯(lián)方、交易方式等基本情況。

3.委托人為司法機(jī)關(guān)時(shí)，經(jīng)濟(jì)行為和評(píng)估目的如何披露？

答：目前，資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)于各種交易（例如上市公司資產(chǎn)重組、國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易、非貨幣實(shí)物資產(chǎn)出資、抵債等）、管理（如司法領(lǐng)域的偵察、起訴、量刑定罪、涉執(zhí)資產(chǎn)處置，稅收領(lǐng)域的稅基計(jì)量等，紀(jì)檢監(jiān)察審計(jì)調(diào)查等）、會(huì)計(jì)計(jì)量（例如依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行的商譽(yù)減值測(cè)試）等三大類業(yè)務(wù)。其中，服務(wù)于公安機(jī)關(guān)偵察、檢察機(jī)關(guān)起訴、人民法院量刑定罪和為涉執(zhí)資產(chǎn)處置確定參考價(jià)格提供參考等評(píng)估業(yè)務(wù)，委托人是司法機(jī)關(guān)，在經(jīng)濟(jì)行為和評(píng)估目的等方面與一般產(chǎn)權(quán)（資產(chǎn)）交易行為的評(píng)估業(yè)務(wù)相比，具有不同之處。例如，公安機(jī)關(guān)偵查涉嫌出具證明文件重大失實(shí)案件時(shí)，取證中，目前的做法是另行聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)案涉評(píng)估機(jī)構(gòu)已經(jīng)出具的評(píng)估報(bào)告重新進(jìn)行評(píng)估。對(duì)這類評(píng)估業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)行為（實(shí)際上，資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中很多業(yè)務(wù)服務(wù)的不是經(jīng)濟(jì)行為，但評(píng)估報(bào)告評(píng)估依據(jù)列示的依然是“經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)”）的描述，在遵守公安機(jī)關(guān)偵察保密等相關(guān)規(guī)定的前提下，客觀描述評(píng)估目的對(duì)應(yīng)的偵察行為而非涉案評(píng)估報(bào)告中已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，并據(jù)此描述評(píng)估目的是為公安機(jī)關(guān)提供價(jià)值參考，可能是比較客觀的做法。

需要提請(qǐng)?jiān)u估專業(yè)人員考慮的是：評(píng)估結(jié)論，更多的是依賴評(píng)估專業(yè)人員的職業(yè)判斷，評(píng)估結(jié)論的作用更多的是作為參考。因此，針對(duì)同一標(biāo)的、同一基準(zhǔn)日、同一評(píng)估目的評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估結(jié)論，很可能會(huì)存在差異。

4.如何更好披露集團(tuán)型企業(yè)評(píng)估委托人和被評(píng)估單位情況？

答：集團(tuán)型企業(yè)，通常指由一個(gè)企業(yè)作為母體，依法通過(guò)一層或多層投資紐帶關(guān)系形成的多級(jí)化運(yùn)作組織，規(guī)模龐大，具有業(yè)務(wù)多元化的特點(diǎn)。當(dāng)評(píng)估對(duì)象為集團(tuán)型企業(yè)時(shí)，委托人和被評(píng)估單位簡(jiǎn)介通常包括：基本情況、歷史沿革、股本結(jié)構(gòu)、股東情況、財(cái)務(wù)分析、經(jīng)營(yíng)分析、參控股投資情況等。

（1）相關(guān)資產(chǎn)、財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況信息的披露，可以考慮分別披露審計(jì)報(bào)告中的母公司報(bào)表及合并報(bào)表數(shù)據(jù)，如具備資料，可以增加各業(yè)務(wù)板塊數(shù)據(jù)披露、經(jīng)營(yíng)分析及行業(yè)分析。

存在多級(jí)次下屬企業(yè)時(shí)，可以采用組織架構(gòu)圖或列表方式。評(píng)估執(zhí)業(yè)和管理實(shí)踐中，相關(guān)部門在評(píng)估項(xiàng)目監(jiān)管中認(rèn)為，平鋪直敘的文字方式介紹各企業(yè)、各企業(yè)之間及其與被評(píng)估單位之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，文字量多，關(guān)系復(fù)雜，難以清晰了解相關(guān)情況。多數(shù)部門希望采用組織架構(gòu)圖表，并配以規(guī)范的多級(jí)編號(hào)對(duì)應(yīng)至各企業(yè)。對(duì)于重要子公司和上市公司做單獨(dú)介紹，說(shuō)明其在集團(tuán)下屬企業(yè)哪一級(jí)次以及持股情況。

（2）對(duì)于國(guó)有集團(tuán)型企業(yè)，可以關(guān)注并披露企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)登記證相關(guān)信息，方便報(bào)告使用人使用評(píng)估報(bào)告。

（3）有的集團(tuán)型企業(yè)采用VIE架構(gòu)設(shè)立，即可變利益實(shí)體（Variable Interest Entities），是一種協(xié)議模式，不通過(guò)股權(quán)而是通過(guò)簽訂各種協(xié)議的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)實(shí)際運(yùn)營(yíng)公司的控制及財(cái)務(wù)合并。通常由BVI公司（持有股權(quán)及現(xiàn)金）、香港公司（稅務(wù)籌劃）、WFOE公司（開(kāi)展協(xié)議控制）、開(kāi)曼公司（主體）以及可以獲得經(jīng)營(yíng)效益的境內(nèi)業(yè)務(wù)實(shí)體組成。境外企業(yè)通過(guò)自然人投資、協(xié)議控制境內(nèi)企業(yè)，僅從企業(yè)工商登記信息無(wú)法看清其產(chǎn)權(quán)或出資關(guān)系，評(píng)估報(bào)告除披露組織架構(gòu)圖外，介紹相關(guān)協(xié)議以及律師的專項(xiàng)法律意見(jiàn)、審計(jì)報(bào)告編制基礎(chǔ)及納入合并范圍理由等，更能方便委托人使用評(píng)估報(bào)告。

 5.如何更好地披露經(jīng)濟(jì)行為文件以及據(jù)此表述評(píng)估目的？

答：資產(chǎn)評(píng)估涉及經(jīng)濟(jì)行為種類繁多，如果僅按評(píng)估標(biāo)的（評(píng)估對(duì)象）則可簡(jiǎn)化分為資產(chǎn)（含資產(chǎn)和資產(chǎn)組）和股權(quán)兩種類型。同一標(biāo)的在同一評(píng)估基準(zhǔn)日不同的經(jīng)濟(jì)行為中的評(píng)估價(jià)值可能不同，即不同的評(píng)估目的需要選擇不同的價(jià)值類型，從而可能有不同的評(píng)估結(jié)論。因此，準(zhǔn)確恰當(dāng)?shù)剡x用資產(chǎn)評(píng)估涉及的經(jīng)濟(jì)行為文件非常重要。常見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)行為文件包括產(chǎn)權(quán)持有人或投資人的決策文件，如公司董事會(huì)決議、股東大會(huì)決議、管理層會(huì)議紀(jì)要、投資協(xié)議或預(yù)案，以及有關(guān)上級(jí)單位的批復(fù)文件等。

提示委托人或產(chǎn)權(quán)持有人對(duì)資產(chǎn)評(píng)估涉及的經(jīng)濟(jì)行為提供合法有效文件作為評(píng)估報(bào)告的披露依據(jù)，將有助于報(bào)告使用人正確理解和使用評(píng)估結(jié)論。而評(píng)估報(bào)告依據(jù)經(jīng)濟(jì)行為文件表述評(píng)估目的，能夠避免誤導(dǎo)和歧義。披露方式可參考如下示例：

“A公司擬將其持有B公司的××%股權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓，為此需要對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)A公司持有B公司的××%股權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。

A公司董事會(huì)或公司上級(jí)單位**就此事項(xiàng)于**年*月*日下發(fā)了《關(guān)于A公司持有B公司的××%股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（文件號(hào)）。”

6.經(jīng)濟(jì)行為文件是否包含《資產(chǎn)評(píng)估委托合同》？

答：不應(yīng)包括。在資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)行為文件，可以理解為“與評(píng)估目的相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為文件”。也就是說(shuō)，決定評(píng)估目的的企業(yè)擬實(shí)施的經(jīng)濟(jì)行為文件。擬實(shí)施的企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為是資產(chǎn)評(píng)估發(fā)生的根本原因，也是評(píng)估服務(wù)內(nèi)容的根本體現(xiàn)，其決定評(píng)估價(jià)值類型、評(píng)估方法以及評(píng)估結(jié)論。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)之前，與委托人簽署的《資產(chǎn)評(píng)估委托合同》是“資產(chǎn)評(píng)估行為文件”，不屬于“與評(píng)估目的相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為文件”。它是確立本次資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為的唯一合法依據(jù)，是評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人對(duì)各自權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)的約定，一種經(jīng)濟(jì)合同性質(zhì)的契約。評(píng)估工作開(kāi)始前，有一些資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)必須由委托合同約定，如評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍和評(píng)估對(duì)象、評(píng)估工作起止時(shí)間、評(píng)估報(bào)告形式等內(nèi)容。

所謂的“經(jīng)濟(jì)行為”，原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局轉(zhuǎn)發(fā)的中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）》（國(guó)資辦發(fā)[1996]23號(hào)，目前該文件已經(jīng)廢止）提出 “資產(chǎn)評(píng)估目的是資產(chǎn)評(píng)估所服務(wù)的經(jīng)濟(jì)行為的具體類型”。“經(jīng)濟(jì)行為涉及到的全部資產(chǎn)均應(yīng)劃入資產(chǎn)評(píng)估范圍”。“企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為”，是指企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)一定的目標(biāo)而采取的對(duì)策和行動(dòng)，包括主要內(nèi)容有：企業(yè)投資行為、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策行為、企業(yè)營(yíng)銷行為、企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算行為、企業(yè)收入分配行為等。而與評(píng)估目的相對(duì)應(yīng)的企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為種類很多，如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)、中外合資（合作）、企業(yè)清算、擔(dān)保、企業(yè)租賃、債務(wù)重組等，文件種類也很多，涉及企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，依照現(xiàn)行規(guī)定，經(jīng)濟(jì)行為還需相關(guān)部門批準(zhǔn)，經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)行為文件方可作為依據(jù)。

7.如何披露企業(yè)出具的相關(guān)承諾、說(shuō)明和證明？

答:評(píng)估實(shí)踐中，經(jīng)常有一些評(píng)估事項(xiàng)，特別是評(píng)估參數(shù)依據(jù)方面的事項(xiàng)，評(píng)估專業(yè)人員要求委托人出具一些書面說(shuō)明。例如：影響企業(yè)未來(lái)收益的項(xiàng)目投產(chǎn)時(shí)間、達(dá)產(chǎn)時(shí)間、或者某項(xiàng)重要合同的簽署、某項(xiàng)目取得核準(zhǔn)的時(shí)間、取得某項(xiàng)資質(zhì)的時(shí)間等，完整披露這些內(nèi)容十分重要。舉例說(shuō)明如下：

（1）對(duì)于企業(yè)內(nèi)部事項(xiàng)，例如在建企業(yè)或項(xiàng)目未來(lái)收益預(yù)測(cè)事項(xiàng)，項(xiàng)目投產(chǎn)達(dá)產(chǎn)時(shí)間，可以取得企業(yè)的說(shuō)明，并根據(jù)該說(shuō)明在報(bào)告中全面披露企業(yè)的安排，評(píng)估的判斷，以及評(píng)估結(jié)果以該說(shuō)明為基礎(chǔ)等完整信息。

（2）對(duì)于涉企政府審批事項(xiàng)，例如高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)證書的申請(qǐng)取得、稅收優(yōu)惠政策的獲取等，確認(rèn)已受理并已初審?fù)ㄟ^(guò)（或類似審批進(jìn)度）可以取得企業(yè)的書面承諾，作為評(píng)估判斷的基礎(chǔ)條件。對(duì)于該事項(xiàng)，建議在報(bào)告中全面披露，包括：承諾的事項(xiàng)，評(píng)估的判斷，評(píng)估結(jié)果以該承諾為基礎(chǔ)等完整信息。

（3）對(duì)企業(yè)法人資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)，例如房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，可以要求企業(yè)出具專項(xiàng)說(shuō)明，說(shuō)明產(chǎn)權(quán)登記進(jìn)度或者不準(zhǔn)備辦理權(quán)屬登記的具體情況，作為評(píng)估基礎(chǔ)，并在評(píng)估報(bào)告中如實(shí)披露說(shuō)明內(nèi)容及評(píng)估處理情況。

8.權(quán)屬資料不全與產(chǎn)權(quán)瑕疵是什么關(guān)系？如何披露？

答：評(píng)估實(shí)踐中，在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告出具時(shí)，因各種原因存在諸如房屋、土地等資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件不全、或缺失或正在辦理等問(wèn)題，一些評(píng)估專業(yè)人員將權(quán)屬證明文件資料不齊全或缺失披露為“產(chǎn)權(quán)瑕疵”，從而與同一項(xiàng)目中其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（如律師等）的披露存在差異。

（1）產(chǎn)權(quán)瑕疵，一般是指資產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)本身的產(chǎn)權(quán)存在缺陷或不足。產(chǎn)權(quán)瑕疵和產(chǎn)權(quán)清晰，都是一種產(chǎn)權(quán)界定的法律性質(zhì)結(jié)論。在產(chǎn)權(quán)界定時(shí)，權(quán)屬資料是必要條件，但權(quán)屬資料不全并不一定表明資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況形成瑕疵。權(quán)屬證書等權(quán)屬資料不齊全或缺失，很有可能是權(quán)屬資料或證明本身的瑕疵，而不一定是產(chǎn)權(quán)本身的瑕疵。同理，權(quán)屬證書等權(quán)屬資料齊全也可能僅代表權(quán)屬資料或證明本身的完整，而不能絕對(duì)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)本身的無(wú)瑕疵。所以需要評(píng)估專業(yè)人員審慎對(duì)待嚴(yán)謹(jǐn)判斷。

一般來(lái)說(shuō)，實(shí)務(wù)中需要對(duì)以下情況予以重點(diǎn)關(guān)注，注意與此相關(guān)聯(lián)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證記載的事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致；資產(chǎn)的建設(shè)取得與法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定不符，如小產(chǎn)權(quán)等違章建設(shè)的房產(chǎn)，其本身不具有合法性；資產(chǎn)的權(quán)屬存在爭(zhēng)議、糾紛等情況。

（2）實(shí)務(wù)中，權(quán)屬資料不齊全的情況一般有：在自有土地上出資建設(shè)的房屋建筑物，由于歷史原因，報(bào)建審批等手續(xù)不夠完整，未取得權(quán)屬證書，但一直由現(xiàn)權(quán)利人占有、使用，未有人申請(qǐng)?zhí)岢鲞^(guò)權(quán)利主張；企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)重組劃轉(zhuǎn)或交易后，對(duì)權(quán)屬證書尚未完成變更登記；購(gòu)置的房屋或土地等資產(chǎn)，已辦理取得權(quán)屬證書，但購(gòu)置資產(chǎn)的價(jià)款尚未支付完畢；原權(quán)利登記的資產(chǎn)數(shù)量、用途等事項(xiàng)發(fā)生變更后未進(jìn)行變更登記等。

對(duì)此，評(píng)估專業(yè)人員可能需要履行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和資料核查驗(yàn)證等評(píng)估程序，查清導(dǎo)致上述狀況的原因，并商請(qǐng)委托人或者被評(píng)估單位出具專項(xiàng)說(shuō)明，必要的情況下可以請(qǐng)律師發(fā)表專項(xiàng)法律意見(jiàn)書。依據(jù)取得的相關(guān)資料和文件，在評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)中充分披露相關(guān)信息。如客觀描述權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情況，說(shuō)明本次評(píng)估結(jié)論是在假定資產(chǎn)權(quán)屬完整情況下做出的，評(píng)估結(jié)論未考慮完善相關(guān)產(chǎn)權(quán)可能發(fā)生的測(cè)量、登記、辦證或者行政罰款等費(fèi)用，并提請(qǐng)報(bào)告使用人注意等。

9.為什么需要編制企業(yè)價(jià)值收益法評(píng)估測(cè)算表？

答：對(duì)于企業(yè)價(jià)值收益法評(píng)估參數(shù)的確定，由于評(píng)估參數(shù)之間的勾稽關(guān)系和計(jì)算過(guò)程復(fù)雜，除了必要的文字表述外，測(cè)算表對(duì)于了解評(píng)估參數(shù)確定過(guò)程、結(jié)果等十分重要。2009年9月11日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委印發(fā)的《關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》（國(guó)資產(chǎn)權(quán)[2009]941號(hào)）要求，報(bào)審的評(píng)估報(bào)告中有關(guān)收益法說(shuō)明部分應(yīng)包括下列參數(shù)、依據(jù)及測(cè)算過(guò)程。（一）收入預(yù)測(cè)表及說(shuō)明；（二）成本及費(fèi)用預(yù)測(cè)表及說(shuō)明；（三）折舊和攤銷預(yù)測(cè)表及說(shuō)明；（四）營(yíng)運(yùn)資金預(yù)測(cè)表及說(shuō)明；（五）資本性支出預(yù)測(cè)表及說(shuō)明；（六）折現(xiàn)率選取、計(jì)算、分析及說(shuō)明；（七）負(fù)債預(yù)測(cè)表及說(shuō)明；（八）溢余資產(chǎn)分析及說(shuō)明；（九）非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)分析及說(shuō)明。

在企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案核準(zhǔn)過(guò)程中，缺少必要的參數(shù)測(cè)算表將直接影響評(píng)估項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)結(jié)果。按照相關(guān)規(guī)定編制評(píng)估參數(shù)測(cè)算表，已不僅僅是一個(gè)單獨(dú)評(píng)估項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題，而作為企業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)備選庫(kù)入圍條件，評(píng)估項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)將是評(píng)估機(jī)構(gòu)管理的導(dǎo)向之一。

10.如何說(shuō)明部分股權(quán)的評(píng)估結(jié)果？

答：當(dāng)評(píng)估報(bào)告涉及計(jì)算部分股權(quán)評(píng)估結(jié)果時(shí)，可以關(guān)注公司章程或投資協(xié)議，了解股東在收益分配、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面的權(quán)利和義務(wù)是否存在特殊的約定，如分紅限制、清算約定和存在限售期等對(duì)評(píng)估的影響。關(guān)注公司最新的工商登記情況和近期的董事會(huì)決議等材料，取得最新的公司章程，了解被評(píng)估單位股權(quán)結(jié)構(gòu)及股東權(quán)益。關(guān)注可能影響評(píng)估結(jié)論的重要事項(xiàng)，并要求委托人或被評(píng)估單位就該事項(xiàng)提供專項(xiàng)承諾等內(nèi)部證明材料和律師函等外部證明材料，作為評(píng)估依據(jù)并在評(píng)估報(bào)告中適當(dāng)披露，并披露計(jì)算是否考慮了控制權(quán)溢價(jià)或少數(shù)股權(quán)可能產(chǎn)生的折價(jià)因素。

公司處于持續(xù)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，評(píng)估基準(zhǔn)日可能存在股東實(shí)繳出資不同步的情形，即認(rèn)繳出資額有的股東已完成而有的股東尚未完成，但均屬合法也未違約情形。有的公司處于多次融資期間，截止評(píng)估基準(zhǔn)日前輪融資協(xié)議已簽署但投資款尚未到位等各種情形。結(jié)合評(píng)估實(shí)踐，可以在評(píng)估報(bào)告中分別披露評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估報(bào)告日已（或承諾擬）出資的金額、股東及股權(quán)比例是否已經(jīng)或?qū)⒁l(fā)生變化、是否完成工商變更登記、評(píng)估結(jié)果如何考慮該影響等內(nèi)容。但是，對(duì)于被評(píng)估單位股東全部權(quán)益作為評(píng)估對(duì)象時(shí)對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日期后上述進(jìn)程不關(guān)注或不披露的方法，可能忽略了評(píng)估結(jié)論服務(wù)于特定評(píng)估目的的作用。因?yàn)椋词刮腥俗孕杏迷u(píng)估結(jié)論計(jì)算對(duì)價(jià)也需要根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日期后事項(xiàng)對(duì)其做出調(diào)整，所以除非這些事項(xiàng)發(fā)生在評(píng)估報(bào)告日后，否則評(píng)估報(bào)告還是做必要披露更合適，更方便評(píng)估報(bào)告使用人。

此外，還可以關(guān)注并如實(shí)披露被評(píng)估單位是否存在明股實(shí)債、優(yōu)先股、權(quán)益工具、股東獨(dú)享權(quán)益、資不抵債（凈資產(chǎn)為負(fù)）的長(zhǎng)期股權(quán)投資等特殊情形，評(píng)估過(guò)程采用了什么處理方式，對(duì)評(píng)估值有何影響、存在哪些瑕疵或風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提示等。

11.如何完整、準(zhǔn)確地做好特別事項(xiàng)說(shuō)明的披露？

答：評(píng)估實(shí)踐中，經(jīng)常遇到評(píng)估程序受限、或有事項(xiàng)、待定事項(xiàng)（或未決事項(xiàng)）等情況，進(jìn)而可能導(dǎo)致評(píng)估結(jié)論的不確定性，評(píng)估結(jié)論使用的不確定性。因此，委托人理解和使用評(píng)估結(jié)論時(shí)，需要全面掌握評(píng)估結(jié)論的有關(guān)信息，以便于利用評(píng)估結(jié)論時(shí)充分考慮這些信息，做出客觀的決策。

（1）評(píng)估程序執(zhí)行受到限制時(shí)的披露

實(shí)踐中經(jīng)常遇到的評(píng)估程序受限的情形有，不能全部或部分進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作（如資產(chǎn)清查核實(shí)），或者全部或部分評(píng)估資料無(wú)法取得。造成受限的原因，大致歸納有兩種情況：

 一是由于法律法規(guī)規(guī)定，暫不能履行評(píng)估程序。例如訴訟保全（財(cái)產(chǎn)保全），法院審理案件時(shí)，在作出判決前為防止當(dāng)事人(被告)轉(zhuǎn)移、隱匿、變賣財(cái)產(chǎn)，依職權(quán)對(duì)財(cái)產(chǎn)作出查封、扣押、凍結(jié)等保護(hù)措施，以保證將來(lái)判決生效后能得到順利執(zhí)行，對(duì)這些資產(chǎn)的評(píng)估，一般不能完整履行評(píng)估程序。由于保密要求，軍工涉密資產(chǎn)評(píng)估在一定意義上屬于局部受限情形。比如：軍工涉密產(chǎn)品的相關(guān)信息參數(shù)；與軍方之間的往來(lái)款；核心生產(chǎn)設(shè)施（包括廠房、設(shè)備等）的相關(guān)信息參數(shù)；涉及軍品的技術(shù)類無(wú)形資產(chǎn)的相關(guān)資料信息等等涉密資產(chǎn)的評(píng)估等，一般無(wú)法進(jìn)行資產(chǎn)清查核實(shí)，部分評(píng)估資料也不能得到。

二是客觀條件限制，無(wú)法或者不能完全或部分履行評(píng)估程序。屬于“應(yīng)當(dāng)，但不能或無(wú)法”情形，實(shí)踐中一般有：

①委托人完全或部分不配合評(píng)估工作，被評(píng)估單位完全或部分不配合評(píng)估工作，導(dǎo)致評(píng)估專業(yè)人員無(wú)法履行評(píng)估程序。例如，不能完整地進(jìn)行資產(chǎn)清查核實(shí)，或未提供或未及時(shí)提供必要的評(píng)估資料；

②資產(chǎn)置放地的影響，導(dǎo)致評(píng)估專業(yè)人員無(wú)法履行評(píng)估程序。如，輸變電線路，地下直埋管線，工藝管道中的在產(chǎn)品，地下開(kāi)采的井巷及建構(gòu)筑物，公海航海中的客貨船；

③特殊環(huán)境下的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目。如，本次新冠疫情，一些評(píng)估項(xiàng)目無(wú)法全部或部分進(jìn)行資產(chǎn)的清查核實(shí)。

對(duì)于評(píng)估程序受限的問(wèn)題，實(shí)踐中沒(méi)有處理定式，建議評(píng)估專業(yè)人員一要敏感，二要靈活，以防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)為核心。要結(jié)合經(jīng)濟(jì)行為本質(zhì)、涉及的主體、對(duì)評(píng)估的依賴程度、評(píng)估目的，綜合判斷在評(píng)估程序限制條件下能否出具評(píng)估報(bào)告；如果決定出具評(píng)估報(bào)告，報(bào)告要既不影響經(jīng)濟(jì)行為實(shí)施，又能防范因此帶來(lái)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。以資產(chǎn)置放地點(diǎn)受限為例，披露方式可以參考如下示例：

納入評(píng)估范圍內(nèi)的井下建構(gòu)筑物資產(chǎn)共計(jì)**項(xiàng)，賬面金額**萬(wàn)元，占全部固定資產(chǎn)的比例為**%，占全部資產(chǎn)的比率為**%。因煤礦生產(chǎn)的特殊性、安全性及井下建筑物的復(fù)雜性，對(duì)井下建構(gòu)筑物，評(píng)估專業(yè)人員主要依據(jù)企業(yè)提供的工程圖紙、工程設(shè)計(jì)及工程施工合同等文件，對(duì)企業(yè)填報(bào)的井下建筑物的工程量進(jìn)行了復(fù)核，并對(duì)主要井下建筑物進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查看，而未能對(duì)全部井下建筑物的工程量進(jìn)行實(shí)地逐一核實(shí)。考慮到企業(yè)資產(chǎn)管理的規(guī)范性、礦山建設(shè)資料以及安全監(jiān)測(cè)資料的完備性、井下建筑物維修維護(hù)制度的規(guī)范性，我們依據(jù)上述資料，通過(guò)履行上述程序，作為井下建筑物評(píng)估基礎(chǔ)。

（2）或有事項(xiàng)的披露

企業(yè)的對(duì)外擔(dān)保行為、資產(chǎn)租賃行為可能導(dǎo)致企業(yè)的或有負(fù)債或者損失，從而可能影響企業(yè)價(jià)值。但是，在出具評(píng)估報(bào)告之前無(wú)法合理判斷該等事項(xiàng)對(duì)企業(yè)價(jià)值可能的影響程度。為滿足報(bào)告使用人獲得全面信息的要求，需要在評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)中進(jìn)行披露。披露的內(nèi)容，首先要說(shuō)明事項(xiàng)本身的性質(zhì)、金額等情況；其次，說(shuō)明評(píng)估報(bào)告的處理方式；第三，表明該事項(xiàng)可能導(dǎo)致的或有負(fù)債對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響。披露方式可以參考如下：

根據(jù)A公司提供的擔(dān)保保證合同，A公司于2012年5月為其關(guān)聯(lián)公司B公司提供借款信用保證，B公司于2012年5月向**銀行借款10000萬(wàn)元，借款期限至2015年5月，A公司為該筆借款提供保證，并對(duì)B公司償還義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，保證內(nèi)容包括借款本息、可能發(fā)生的違約金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等。根據(jù)A公司提供的專項(xiàng)說(shuō)明以及B公司近兩年的財(cái)務(wù)報(bào)表，B公司正常經(jīng)營(yíng)，能夠如期支付銀行利息，并未出現(xiàn)無(wú)法歸還貸款本息的跡象，本次評(píng)估結(jié)論未考慮擔(dān)保行為導(dǎo)致的可能的或有負(fù)債對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響。在未來(lái)，如果出現(xiàn)B公司無(wú)法按期歸還銀行貸款本息的現(xiàn)象，A公司將會(huì)承擔(dān)連帶償付責(zé)任，出現(xiàn)或有負(fù)債，影響企業(yè)價(jià)值，請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用人關(guān)注。（基準(zhǔn)日2012年12月31日）

（3）法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項(xiàng)的披露

被評(píng)估單位在基準(zhǔn)日存在的法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項(xiàng)，主要是指對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的未決訴訟、未決法律糾紛、未決仲裁、未執(zhí)行判決等存在爭(zhēng)議或不確定性的、可能影響生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)狀況的重大合同、重大訴訟事項(xiàng)等。該等事項(xiàng)如果發(fā)生，可能會(huì)對(duì)企業(yè)價(jià)值產(chǎn)生影響，但是截至報(bào)告日，這些事項(xiàng)并未確定，評(píng)估專業(yè)人員也無(wú)法合理判斷其對(duì)結(jié)果的影響程度，建議在評(píng)估報(bào)告的特別事項(xiàng)中進(jìn)行充分披露，為評(píng)估報(bào)告使用人合理使用評(píng)估報(bào)告提供相應(yīng)的信息。

在披露相關(guān)信息時(shí)，通常首先需要，客觀全面說(shuō)明法律、經(jīng)濟(jì)未決事項(xiàng)的信息，包括該類事項(xiàng)的形成過(guò)程、涉及標(biāo)的金額、評(píng)估明細(xì)表科目及金額、所處訴訟審判或爭(zhēng)議解決進(jìn)展階段等情況；其次，說(shuō)明評(píng)估報(bào)告的處理方式；第三，說(shuō)明該事項(xiàng)可能導(dǎo)致的對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。披露方式可以參考如下：

根據(jù)NM公司提供的專項(xiàng)說(shuō)明以及律師法律意見(jiàn)書，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，NM公司有關(guān)建設(shè)工程或者材料采購(gòu)引發(fā)的未決訴訟事項(xiàng)共計(jì)三項(xiàng)，具體內(nèi)容如下：

通過(guò)評(píng)估核實(shí)，上述訴訟事項(xiàng)涉及的款項(xiàng)與公司應(yīng)付款項(xiàng)中記錄的金額一致。由于訴訟事項(xiàng)尚未判決，除應(yīng)付款項(xiàng)之外可能發(fā)生的利息、違約金賠償、承擔(dān)的訴訟費(fèi)尚無(wú)法確定，因此評(píng)估結(jié)果僅按照賬面記載的應(yīng)付款進(jìn)行了評(píng)估。訴訟事項(xiàng)判決的結(jié)果，如果發(fā)生除上述應(yīng)付款項(xiàng)之外的利息、賠償金以及訴訟費(fèi)等費(fèi)用的支付，將會(huì)影響評(píng)估結(jié)果。請(qǐng)報(bào)告使用人關(guān)注。

（4）其他披露事項(xiàng)

①評(píng)估報(bào)告中如果采用了對(duì)評(píng)估結(jié)論影響較大的評(píng)估假設(shè)，建議披露評(píng)估假設(shè)可能受哪些不確定性因素影響、如無(wú)法實(shí)現(xiàn)或延遲實(shí)現(xiàn)將對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響程度，提示評(píng)估報(bào)告使用人關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)謹(jǐn)慎決策。

②對(duì)于周期性傳統(tǒng)行業(yè)，開(kāi)工率、市場(chǎng)價(jià)格和毛利的預(yù)測(cè)對(duì)評(píng)估結(jié)果影響較大，建議披露是否依據(jù)了第三方機(jī)構(gòu)的研究預(yù)測(cè)報(bào)告，還是直接采信了企業(yè)管理層預(yù)測(cè)或其他來(lái)源，理由及風(fēng)險(xiǎn)提示。

 ③對(duì)于收益法中未參與預(yù)測(cè)直接加入結(jié)果中的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)等，當(dāng)其占比較高、金額較大時(shí)，建議披露其分類理由、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果、風(fēng)險(xiǎn)提示。

 ④對(duì)于單項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)建議披露評(píng)估值是否含稅，對(duì)于股權(quán)建議披露評(píng)估中是否考慮納稅事項(xiàng)對(duì)評(píng)估值可能產(chǎn)生的影響。

⑤對(duì)于存在大額往來(lái)款的，建議披露核查函證發(fā)出及回收情況及風(fēng)險(xiǎn)提示。

12.外文評(píng)估報(bào)告披露一般注意哪些方面？

答：出具中外文報(bào)告時(shí)，出具的外文評(píng)估報(bào)告通常是中文報(bào)告的翻譯件，雖然報(bào)告的格式體例與中文報(bào)告基本一致，但通常會(huì)增加以下披露內(nèi)容。

（1）關(guān)于有效性問(wèn)題。一般會(huì)在報(bào)告聲明中強(qiáng)調(diào)中文版本更加有效的披露，通常為：This report was prepared and issued in Chinese, but at relevant requests，it has been translated into English. However, should any inconsistencies or ambiguities occur between the English version and the Chinese version, the Chinese version shall prevail（此報(bào)告是按照中文編制和簽發(fā)，根據(jù)相關(guān)要求，我們將其翻譯為英文，如中、英文兩個(gè)版本有任何抵觸或不相符之處，應(yīng)以中文版本為準(zhǔn)）。

（2）關(guān)于評(píng)估結(jié)果中外貨幣折算的問(wèn)題。如果評(píng)估結(jié)論涉及外幣折算，要清晰披露所使用的匯率，比如使用的是基準(zhǔn)日買入價(jià)、賣出價(jià)或者中間價(jià)。由于不同國(guó)家（地區(qū)）數(shù)字表達(dá)習(xí)慣的不同，出具不同語(yǔ)種的評(píng)估報(bào)告時(shí)需要進(jìn)行必要的調(diào)整。例如，中文報(bào)告中習(xí)慣使用元、萬(wàn)元來(lái)作為貨幣表達(dá)單位，而在外文報(bào)告中，則習(xí)慣使用元、千元、百萬(wàn)等單位來(lái)表達(dá)。因此，在外文報(bào)告中，無(wú)論表格數(shù)據(jù)還是文字表述數(shù)據(jù)，建議采用國(guó)外的習(xí)慣進(jìn)行調(diào)整。